Nieuws.

Wijziging splitsing appartementsrechten

In de huidige marktomstandigheden is de transformatie van vastgoed een zeer actueel onderwerp. Indien een complex een andere bestemming krijgt gesplitst is in appartementsrechten, zal vaak de splitsingsakte gewijzigd dienen te worden. Indien het complex in het bezit is van meer dan één appartementseigenaar, kan dit moeilijkheden opleveren.

Tot 1 mei 2005 was het slechts mogelijk om de akte van splitsing te wijzigen met medewerking van alle appartementseigenaren. Sinds de wetswijziging in 2005 is het ook mogelijk om de akte van splitsing te wijzigen op grond van een meerderheidsbesluit.

Het uitgangspunt van het wijzigen van een splitsingsakte is dat alle appartementseigenaren daaraan hun medewerking dienen te verlenen (artikel 5:139 lid 1 BW). Op grond van artikel 5:139 lid 2 BW kan de wijziging van de akte ook tot stand worden gebracht met medewerking van het bestuur, indien het besluit is genomen in de vergadering van eigenaren met een meerderheid van tenminste 80% van de stemmen. De appartementseigenaar die niet vóór het besluit heeft gestemd kan op grond van artikel 5:140b BW vorderen dat het besluit wordt vernietigd. De rechter kan de vordering afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.

In een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam (22 januari 2013, LJN: BZ2159) wordt duidelijk dat het, sinds de wetswijziging van 2005, mogelijk is de splitsingsakte te wijzigen met medewerking van het bestuur van de VvE, wanneer minstens 80% van de appartementseigenaren voor het betreffende wijzigingsbesluit stemt. Bij gerechtvaardigde toepassing van artikel 5:139 lid 2 BW dient de minderheid te wijken voor de meerderheid.

De casus betreft een VvE die in een vergadering, met 90% van de stemmen, conform artikel 5:139 lid 2 BW besloten heeft tot wijziging van de splitsingakte. Een appartementseigenaar is het niet eens met het besluit en vordert vernietiging van het besluit bij de rechtbank.

In eerste aanleg wijst de rechtbank het verzoek tot vernietiging van het besluit af. In hoger beroep bij het hof wordt het verzoek eveneens afgewezen. De VvE wil vervolgens overgaan tot het wijzigen van de akte, maar de appartementseigenaar blijft weigerachtig in zijn medewerking. Het bestuur van de VvE vordert vervolgens, in een nieuwe procedure, vervangende machtiging van de rechter, zowel tot het verlenen voor het wijzigen van de akte, als te bepalen dat de uitspraak in plaats treedt van de medewerking van de appartementseigenaar tot het notarieel vastleggen van de gewijzigde akte.

In deze laatste procedure geeft de rechter in zijn uitspraak aan dat er twee sporen zijn om tot wijziging van de akte te komen. Spoor 1 volgt uit artikel 5:139 lid 1 BW: “De akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaren”. Wanneer voor toepassing van het eerste spoor wordt gekozen en niet alle appartementseigenaren medewerking verlenen, kan op grond van artikel 5:140 BW een vervangende machtiging van de kantonrechter worden verzocht, aldus de rechtbank. Het tweede spoor staat in lid 2. Wanneer daarvoor wordt gekozen kan de appartementseigenaar, die niet vóór het besluit tot wijziging van de splitsingsakte heeft gestemd, vernietiging van dit besluit vorderen.

Vervolgens bepaalt de rechtbank dat nu gekozen is voor het tweede spoor – die van wijziging door het bestuur – de wet er vanuit gaat dat als die procedure is doorlopen en het besluit niet is vernietigd, de splitsingsakte rechtsgeldig gewijzigd kan worden. Medewerking van de weigerachtige appartementseigenaar is dan niet meer vereist. De VvE heeft dan de bevoegdheid om de wijziging van de akte rechtsgeldig te bewerkstelligen.

Silvia Domínguez Saínza
dominguez@slangen-advocaten.nl
10 september 2013

Overig nieuws

Meer nieuws
2011 Slangen Advocaten