Nieuws.

Huur en exploitatieplicht

In onze praktijk krijgen wij steeds vaker de vraag voorgelegd of een huurder het feitelijk gebruik of de exploitatie van de door hem gehuurde bedrijfsruimte mag beëindigen c.q. staken tijdens de looptijd van de huurovereenkomst.

Op grond van bedrijfseconomische redenen wensen huurders voortijdig tot sluiting van een winkel, restaurant of staking van het gebruik van kantoorruimte (in verband met bijvoorbeeld een reorganisatie) over te gaan. Het kan voor een huurder onder omstandigheden gunstiger zijn de exploitatielasten te beperken door sluiting waarbij wel de huurpenningen tot het einde van de huurperiode worden doorbetaald.

Indien in een huurovereenkomst geen expliciete bepaling is opgenomen met betrekking tot de verplichting van een huurder het gehuurde daadwerkelijk in gebruik te houden en te exploiteren, kan voor een huurder toch een verplichting bestaan zijn bedrijf in het gehuurde te (blijven) exploiteren en het gehuurde in gebruik te houden. Verhuurder kan dan een beroep doen op het bepaalde in artikel 213 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel is bepaald dat een huurder zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder dient te gedragen. Goed huurderschap brengt met zich mee dat een huurder met de belangen van een verhuurder rekening dient te houden. Van een huurder kan in ieder geval gevergd worden dat hij het gehuurde niet zonder toezicht achterlaat (in verband met kraken, vandalisme). De vraag is vervolgens of een verhuurder kan eisen dat een huurder het gehuurde overeenkomstig de overeengekomen bestemming (bijvoorbeeld als winkel, restaurant, kantoor) blijft exploiteren c.q. gebruiken. Bij de beantwoording van deze vraag dient nagegaan te worden wat partijen in de gegeven omstandigheden van elkaar mochten verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst en wat gewoonte, redelijkheid en billijkheid in die omstandigheden met zich meebrengen. Het bijvoorbeeld niet exploiteren van een winkel in een winkelcentrum heeft een negatieve invloed op de beleggingswaarde en leidt doorgaans ook tot schade bij de andere huurders in het winkelcentrum. Onder die omstandigheden is het niet ondenkbaar dat de rechter zal oordelen dat een huurder een exploitatieplicht heeft en zijn (verliesgevende) exploitatie dus zal moeten voortzetten. Indien echter bijvoorbeeld sprake is van voortijdige leegstand van een beperkt aantal vierkante meters kantoorruimte in een groot bedrijfsverzamelgebouw of indien de huurder kan aantonen dat geen waardedaling door de leegstand optreedt zal de rechter anders oordelen.

Doorgaans wordt bij de verhuur van winkel- en of kantoorruimte echter gebruik gemaakt van het model van de huurovereenkomst van de Raad voor Onroerende zaken en de bijbehorende algemene voorwaarden. In de algemene voorwaarden is een gebruiks- en exploitatieplicht voor huurder opgenomen. In dat geval is het exploitatierisico voor rekening van de huurder. Huurder is dus in beginsel gehouden om voor exploitatie van het gehuurde zorg te dragen en sluiting of staking van de exploitatie kan dan in de rechtsverhouding van partijen als toerekenbare tekortkoming worden aangemerkt. Indien echter onder omstandigheden in redelijkheid niet van een huurder kan worden gevergd dat hij de exploitatie voortzet (bijvoorbeeld indien sprake is zeer verliesgevende exploitatie die niet aan huurder te wijten is en niet voorzien), kan verhuurder een huurder niet aan zijn exploitatieplicht houden.

Conclusie van het voorgaande is dat partijen hun verwachtingen ten aanzien van de exploitatieplicht en het in gebruik houden van het gehuurde overeenkomstig de overeengekomen bestemming zo duidelijk en expliciet mogelijk dienen vast te leggen in de huurovereenkomst teneinde onzekerheid te voorkomen over de vraag wat de verplichtingen van de huurder zijn indien deze de exploitatie of het gebruik van het gehuurde voortijdig wenst te staken.

Jetske Heikens
heikens@slangen-advocaten.nl

Overig nieuws

Meer nieuws
2011 Slangen Advocaten