Nieuws.

Procesbevoegdheid van VvE's en individuele appartementseigenaren bij gebreken in een nieuw appartementsgebouw

Vaak wordt door de aannemer (of projectontwikkelaar), voordat het gebouw gebouwd is, een appartementsrecht verkocht in dat gebouw aan een koper. Hiertoe wordt een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten.

Het (toekomstige) gebouw wordt vervolgens in appartementsrechten gesplitst en het gekochte appartementsrecht wordt geleverd. Indien zich na de oplevering van het gebouw gebreken aan het gebouw voordoen doet de vraag zich voor wie in rechte tegen de aannemer kan optreden. Is dit de VvE , de individuele eigenaar of de gezamenlijke eigenaren?

Er bestaan diverse modelovereenkomsten waarin een bepaling is opgenomen waarmee getracht wordt helderheid te scheppen over wie in welke gevallen bevoegd is te procederen. Garantieregelingen van het voormalige GIW en de huidige Stichting Garantiewoningen, waarbij SWK en Woningborg (inclusief Stiwoga) zijn aangesloten, worden vaak bij de overeenkomst van toepassing verklaard. De verschillende garantieregelingen bevatten bepalingen over wie een geschil aanhangig mag maken bij het niet nakomen van de overeenkomst door de aannemer. Echter, ondanks deze regelingen, blijkt met regelmaat onzekerheid te bestaan over de procesbevoegdheid van de VvE bij gebreken aan de nieuwe gebouwen die in appartementsrechten zijn gesplitst. Deze onduidelijkheid wordt voor een gedeelte veroorzaakt doordat de verschillende garantieregelingen een eigen geschillenreglement voorschrijven en de verschillende instituten die het geschil behandelen er een eigen procesreglement op na houden.

Wie mag er procederen volgens de verschillende Garantieregelingen?

Het GIW is op 1 januari 2010 opgehouden te bestaan, er zijn echter nog vele certificaathouders die op deze regeling een beroep kunnen doen. Kort gezegd kan als de GIW garantieregeling geldt de VvE die over het garantiecertificaat beschikt procederen over gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten. Wanneer de VvE niet beschikt over het certificaat dan is de individuele eigenaar bevoegd om voor zijn aandeel in de gemeenschap te procederen. De regeling maakt echter niet duidelijk of de procesbevoegdheid van de VvE de procesbevoegdheid van de individuele eigenaar uitsluit.

Onder de Woningborg, Stiwoga en SWK garantieregeling is de VvE bevoegd te procederen als er gebreken zijn aan de gemeenschappelijke gedeelten. Het is wel vereist dat de VvE beschikt over het certificaat.

Uit het voorgaande blijkt dat de VvE in beginsel in iedere situatie mag procederen voor gebreken in gemeenschappelijke gedeelten. Hoewel de VvE de gezamenlijke eigenaren kan vertegenwoordigen, dient het bestuur van de VvE een machtiging van de vergadering te hebben voor het instellen van een rechtsvordering. Om een beroep op de garantieregelingen te kunnen doen is in beginsel een certificaat vereist. Als de VvE het certificaat niet verkregen heeft, is de individuele eigenaar bevoegd om inzake zijn aandeel in de gemeenschap te procederen. Uit de jurisprudentie blijkt echter dat herstel van gemeenschappelijke gedeelten wel door de individuele eigenaren gevorderd kan worden, maar schadevergoeding niet zonder meer. Voor een vordering van schadevergoeding dienen alle eigenaren hun medewerking te verlenen.

Silvia Dominguez
dominguez@slangen-advocaten.nl

Overig nieuws

Meer nieuws
2011 Slangen Advocaten