Nieuws.

Leegstand, wat doe je eraan?

In Nederland is sprake van structurele leegstand van bedrijfsruimten (kantoren, winkels en overige bedrijfsruimten). In 2010 was sprake van circa 15% leegstand op de totale voorraad kantoorruimte, onder meer het gevolg van het ontbreken van groei van de beroepsbevolking. Nog steeds wordt nieuwbouw opgeleverd, omdat met deze stagnatie geen rekening is gehouden. De oplevering van nieuwbouw heeft leegstand elders tot gevolg, mede omdat het bestaande aanbod eenzijdig en verouderd is. Leegstand leidt tot gemis van huurinkomsten en daarmee tot waardedaling en soms ook tot verloedering van de omgeving. De eigenaar van een leegstaand gebouw kan ervoor kiezen te wachten op betere tijden (doorexploiteren) en eventueel de huurprijs verlagen, hij kan ook investeren en het gebouw renoveren (upgraden), transformeren (herbestemmen) of het gebouw slopen en eventueel nieuwbouw realiseren.

Wij zien in de praktijk dat eigenaren van leegstaande gebouwen steeds meer bereid zijn hun leegstaande gebouwen af te waarderen en de  mogelijkheden van transformatie/herbestemming van hun gebouw te onderzoeken. Een voorbereidend onderzoek is van essentieel belang, omdat een aantal zaken goed in kaart gebracht dient te worden alvorens de beslissing kan worden genomen of tranformatie daadwerkelijk een optie is om de leegstand op te heffen en het gebouw rendabel te exploiteren.

Het voorbereidend onderzoek behelst een aantal zaken. Eerst dient onderzocht te worden welke nieuwe bestemming gelet op de locatie (ontsluiting, functies in de buurt), structuur en kwaliteit van het gebouw realistisch is. Zo ligt het niet voor de hand om woningen te realiseren op een afgelegen bedrijventerrein, maar kunnen er op dit terrein wel mogelijkheden zijn voor de exploitatie van een hotel of speelparadijs. Nieuwe bestemmingen kunnen gelegen zijn in de zorg, wonen, recreatie of detailhandel.


Vervolgens dient een architect – eventueel met behulp van een constructeur en installatietechnisch adviseur - de bouwkundige staat en de technische (on)mogelijkheden van het gebouw te onderzoeken met het oog op de voorgenomen nieuwe bestemming. Indien herbestemming bouwkundig en technisch mogelijk is zullen de transformatiekosten (het investeringsbudget) en de te verwachte opbrengsten geraamd moeten worden teneinde te bepalen of de transformatie voldoende rendement zal opleveren. Tevens dient onderzocht te worden of van overheidswege (bestemmingsplan, brandveiligheid, daglichttoetreding, geluidsoverlast etc.), civielrechtelijk (erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of andere zakelijke rechten) en/of fiscaal belemmeringen aanwezig zijn.  Gemeenten zijn overigens steeds meer bereid mee te werken aan het wijzigen van het bestemmingsplan en soepeler om te gaan met bouwvoorschriften. Nadat al deze stappen doorlopen zijn en er potentie zit in de transformatie kan op zoek gegaan worden naar een exploitant (hotelketen, woningcorporatie, zorginstellingen) en naar financiering voor de bouwkosten. Als deze gevonden zijn en de afspraken voor exploitatie en financiering goed zijn vastgelegd, kan daadwerkelijk met de transformatiewerkzaamheden worden aangevangen. De architect kan aan het werk worden gezet om de transformatie verder uit te werken, vergunningen kunnen worden aangevraagd en vervolgens kan het werk worden aanbesteed. 

Ons kantoor staat eigenaren bij in (de voorbereidingsfase van) het transformatieproces. Wij nemen zitting in het projectteam, doen onderzoek naar de publiekrechtelijke mogelijkheden om de transformatie te realiseren en treden daarbij in overleg met gemeenten. Voorts worden alle eventuele civielrechtelijke belemmeringen in kaart gebracht en zorgen wij dat alle afspraken met exploitanten, financiers, adviseurs en aannemers goed worden vastgelegd.

Jetske Heikens
heikens@slangen-advocaten.nl

Overig nieuws

Meer nieuws
2011 Slangen Advocaten