Nieuws.

Reparatiewet inzake de werking van de 'Vormerkung' van kracht

Op 5 november 2015 is een aantal wijzigingen van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van kracht geworden. Met deze wijzigingen wordt beoogd de werking van de inschrijving van de koop van een registergoed in de openbare registers ("Vormerkung") te verbeteren (Staatsblad 2015, 397). Artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek biedt de koper van een registergoed de mogelijkheid om zijn koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers (het Kadaster). Achtergrond van deze bepaling is de koper te beschermen, bijvoorbeeld tegen wanprestatie van de verkoper die het registergoed na het tekenen van de koopovereenkomst aan een derde partij levert en tegen beslaglegging (conservatoir of executoriaal) ten laste van verkoper gelegd op het registergoed na het tekenen van de koopovereenkomst. Door de inschrijving wordt de koopovereenkomst tussen verkoper en koper kenbaar voor derden. Gedurende zes maanden heeft de inschrijving effect. Indien binnen deze zes maanden niet geleverd is, mag men er vanuit gaan dat de koopovereenkomst inmiddels is ontbonden. De inschrijving van een koopovereenkomst van een registergoed in de openbare registers wordt ook wel "Vormerkung" genoemd.

In de praktijk bleek de Vormerkung niet goed te werken. Het kwam voor dat schuldeisers van de verkoper in plaats van een beslag op het registergoed derdenbeslag legden op de koopsom die de koper aan verkoper diende te voldoen bij levering van het registergoed. Een beslag heeft een blokkerende werking (artikel 475 Rv). De koper wordt namelijk persoonlijk aansprakelijk jegens de beslaglegger voor diens vordering op de verkoper indien hij de koopsom (in weerwil van het beslag) toch aan de verkoper voldoet. Het gevolg van dit beslag was dat de koper de koopsom niet via de notaris aan de verkoper kon betalen. Zonder betaling van de koopsom, zal de verkoper het registergoed niet willen leveren. Door deze situatie werd de koper in feite niet door de Vormerkung beschermd. De nieuwe bepalingen in het Wetboek van Rechtsvordering hebben deze situatie "gerepareerd": bepaald is nu dat indien na inschrijving in de openbare registers (de Vormerkung) beslag wordt gelegd op de koopsom, de koper de mogelijkheid heeft ondanks dit beslag aan de notaris te betalen en opdracht te geven aan de notaris de koopsom aan de verkoper te voldoen zonder dat dit tot aansprakelijkheid van de koper jegens de beslaglegger leidt (artikelen 455 lid 2, 475 lid 1 sub e, 475h lid 3). De notaris zal vervolgens de verkoper en eventuele beslagleggers en hypotheekhouders van voor de Vormerkung (anterieure beslagleggers) betalen. De verkoper kan vervolgens het registergoed vrij van beslagen en hypotheken aan de koper leveren en daarmee kan de levering toch worden voltooid.

In de wet is nu ook bepaald (nieuw artikel 507b Rv) dat indien beslag op een registergoed wordt gelegd na de Vormerkung (een posterieur beslag), dit beslag van rechtswege wordt gewijzigd in een beslag op de koopsom onder de notaris (conversie). De notaris zal van de koopsom eerst de anterieure beslagleggers en hypotheekhouders uitbetalen. Het overblijvende deel van de koopsom wordt aangeduid met het surplus. Het geconverteerde beslag beperkt zich tot het surplus, zodat de positie van anterieure beslagleggers niet wordt aangetast (en daarmee dus de levering niet blokkeert).

Met de nieuwe bepalingen in het Wetboek van Rechtsvordering wordt de koper beschermd op een wijze die met de inwerkingtreding van de Vormerkung was beoogd.


Jetske Heikens
heikens@slangen-advocaten.nl
12 januari 2016

Overig nieuws

Meer nieuws
2011 Slangen Advocaten