Nieuws.

Het nieuwe ROZ huurmodel kantoorruimte

Op 19 februari 2015 is de nieuwe versie van het ROZ model huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW door de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) gepresenteerd. De vorige versie was van 2003 en deze was volgens de ROZ dringend aan vervanging toe. Het nieuwe model is transparanter, completer, duidelijker en evenwichtiger doordat de belangen van huurder en verhuurder meer in balans zijn gebracht. Ook zijn er een aantal pijnpunten uit het model gehaald in het voordeel van de huurder. Eveneens zijn de algemene bepalingen aangepast en vertonen deze nu veel overeenkomsten met de laatste versie van het winkelruimtemodel.

Het model blijft natuurlijk een model en is slechts een basis. De uiteindelijke huurovereenkomst is het resultaat van onderhandelingen. Partijen worden bij deze onderhandelingen geholpen door het model.

Hieronder zal ik enkele verschillen bespreken ten opzichte van de modelhuurovereenkomst 2003.

  • Nieuw in het model is dat er ruimte is opgenomen om de considerans te omschrijven.  Omdat deze ruimte in het oude model niet automatisch was opgenomen, werd daar vaak geen aandacht aan besteed;
  • Er dient te worden vastgelegd of bij het aangaan van de huurovereenkomst de huurder een energielabel heeft ontvangen;
  • Ook dient bij aanvang van de huurovereenkomst te worden vastgelegd wat de consequenties zijn voor de huurprijs in geval van over- of ondermaat;
  • Hiernaast dient eveneens te worden vastgelegd of de verhuurder/huurder bekend is met asbest of verontreiniging. Dit artikel is voornamelijk bedoeld om partijen erop te attenderen specifieke afspraken te maken over dit onderwerp;
  • De opzegtermijn is niet meer standaard één jaar en het model biedt de ruimte om een huurdersoptie overeen te komen;
  • De BTW-bepalingen zijn aan de huidige wetgeving aangepast. Er is een onderscheid gemaakt tussen BTW schade op de exploitatiekosten en op de stichtingskosten. De vergoeding voor BTW schade op de stichtingskosten is niet meer verschuldigd nadat de herzieningsperiode is afgelopen;
  • In artikel 8 is de verklaring toegevoegd dat er tussen partijen geen andere incentives zijn overeengekomen dan in de huurovereenkomst vermeld;
  • Er is een 'groene' bepaling opgenomen in artikel 9. Partijen streven naar duurzaamheid bij hun handelen;
  • De bankgarantie of waarborgsom dient ten minste twee weken voor aanvang van de huur te zijn verstrekt en niet meer bij ondertekening van de overeenkomst.

Naast de huurovereenkomst zijn ook de algemene bepalingen vernieuwd en uitgebreid.
Een aantal belangrijke wijzigingen treft u hieronder aan.

  • De boetebepalingen jegens de huurder zijn milder geworden. Er is nog steeds een boete gesteld op het te laat betalen van de huur, maar het boetepercentage is teruggebracht van 2% naar 1% van de verschuldigde huursom;
  • De huurder mag het gehuurde onderverhuren of in gebruik geven aan een groepsmaatschappij zonder toestemming van de verhuurder;
  • De aansprakelijkheidsbeperking van de verhuurder voor schade als gevolg van een gebrek is in de nieuwe algemene bepalingen minder ruim;
  • Het beginpunt van de wettelijke verjaringstermijn met betrekking tot het afrekenen van de servicekosten is toegevoegd;
  • De boetebepaling geldt niet meer voor overtreding van de huurder van elke verplichting onder de huurovereenkomst en/of algemene voorwaarden, maar beperkt zich tot overtreding van een viertal algemene bepalingen.

Helaas is in dit model (opnieuw) geen regeling opgenomen met betrekking tot toekomstige huurprijsaanpassingen aan de markthuur. Het staat partijen volledig vrij om daar afspraken over te maken.

Kortom, het nieuwe model is wat huurdersvriendelijker dan het oude model en het heeft aandacht voor actuele onderwerpen als asbest en milieu. Het nieuwe model is niet echt vernieuwend, het is meer update van het oude model, waarbij rekening is gehouden met de huidige marktsituatie.

Silvia Domínguez Saínza
dominguez@slangen-adocaten.nl
10 maart 2015

Overig nieuws

Meer nieuws
2011 Slangen Advocaten