Nieuws.

Nieuwe ontwikkelingen met betrekking tot erfpacht in Amsterdam

In Amsterdam hebben zich met betrekking tot het daar geldende erfpachtrecht recentelijk twee belangrijke ontwikkelingen voorgedaan, namelijk (1) de gemeente Amsterdam hervormt (als laatste gemeente in Nederland) het erfpachtstelsel en (2) het Gerechtshof Amsterdam1 heeft ambtshalve de clausule in de algemene bepalingen waarmee de gemeente Amsterdam eenzijdig deze algemene bepalingen kan wijzigen vernietigd. De uitspraak van het Gerechtshof kan grote financiële consequenties hebben voor de gemeente.

1. Hervorming erfpachtstelsel

De gemeente Amsterdam heeft op dit moment circa 250.000 erfpachtcontracten lopen met gezinnen, bedrijven en maatschappelijke instellingen2. Uitgangspunt van het huidige erfpachtstelsel is dat de canon (de erfpachtvergoeding) gebaseerd is op de grondwaarde en de waardevermeerdering van de grond ten goede komt aan de gemeente. Na het verstrijken van het overeengekomen tijdvak heeft de gemeente de bevoegdheid de canon opnieuw vast te stellen en aan te passen aan de actuele waarde van de grond. Ook investeringen door de erfpachter in zijn woning/gebouw worden bij de berekening van deze grondwaarde meegenomen. Als gevolg van deze systematiek kan de  hoogte van de canon na het verstrijken van een tijdvak flink hoger uitvallen. In verband met de onzekerheid over de hoogte van toekomstige woonlasten verstrekken banken minder snel een hypotheek aan erfpachters. Om (onder meer) aan het bezwaar van de onzekere toekomstige woonlasten  tegemoet te komen heeft het College van Burgemeester & Wethouders van de gemeente Amsterdam op 18 november 2014 ingestemd met de uitwerking van een nieuw erfpachtstelsel.

In het nieuwe erfpachtstelsel wordt de grond in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven. Bij eeuwigdurende erfpacht wordt de hoogte van de erfpachtvergoeding maar één keer bepaald en wordt de canon voor altijd afgekocht. Op het tijdstip van de afkoop zal de waarde van de erfpachtzaak de waarde van de eigen grond benaderen. De waardestijging van de grond (ook als gevolg van investeringen door de erfpachter in zijn woning/gebouw) komt niet meer aan de gemeente maar aan de erfpachter ten goede. Het nieuwe stelsel geldt voor alle erfpachters en alle bestemmingen, behalve voor woningbouwverenigingen en het Havenbedrijf Amsterdam. Bij nieuwbouwprojecten zal de grond standaard in eeuwigdurende erfpacht worden uitgegeven. Voor lopende erfpachtcontracten wordt de mogelijkheid geboden over te stappen vanuit het huidige stelsel naar het nieuwe stelsel met eeuwigdurende erfpacht. Er zal alsdan een berekening van de grondwaarde worden gemaakt. Alhoewel het uitgangspunt van eeuwigdurende erfpacht door belangenverenigingen van huiseigenaren wordt ondersteund, is er wel kritiek geuit omdat de gemeente de grondwaarde eenzijdig zal vaststellen en men bij de overstapregeling vreest dat erfpachters twee keer voor de grond moeten betalen (omdat in veel gevallen de grondwaarde van lopende erfpachtcontracten al volledig door de erfpachter is betaald)3. Het nieuwe erfpachtstelsel wordt thans verder uitgewerkt en de verwachting is dat in oktober 2015 inspraak zal plaatsvinden en de gemeenteraad vervolgens medio 2016 een besluit neemt over de invoering van het nieuwe erfpachtstelsel.

2. Vernietigbare algemene bepalingen bij het erfpachtcontract

In erfpachtcontracten worden de algemene bepalingen (“AB”) van de gemeente Amsterdam van toepassing verklaard. In deze AB is bepaald dat deze eenzijdig door de gemeente kunnen worden herzien. In de zaak die voor het Gerechtshof diende heeft de gemeente Amsterdam na het verstrijken van het tijdvak de AB 1915, AB 1935 en AB 1937 eenzijdig gewijzigd en nieuwe algemene bepalingen van toepassing verklaard. In deze nieuwe algemene bepalingen was een indexbepaling opgenomen. Deze indexbepaling was niet in de AB 1915, AB 1935 en AB 1937 overeengekomen. Het Gerechtshof heeft aanleiding gezien de wijzigingsbepaling in de AB 1915, AB 1934 en AB 1937 ambtshalve te vernietigen omdat deze bepaling in strijd is met het bepaalde onder sub j van de indicatieve lijst bij Richtlijn 93/13/EEG (“Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenzaken”). Het beding, waarover niet is onderhandeld, is aldus het Gerechtshof oneerlijk omdat door deze bepaling het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de consument. Deze heeft immers geen enkele inbreng bij eventueel nieuw in te voeren bepalingen. De vernietiging heeft tot gevolg dat de indexbepaling geen werking heeft en de indexering van de canon ten onrechte door de gemeente met ingang van het tweede tijdvak in rekening is gebracht bij de erfpachters. Het College van Burgemeester & Wethouders heeft op schriftelijke vragen van de Raad geantwoord4 dat voornoemde beslissing vergaande (financiële) consequenties voor de gemeente Amsterdam kan hebben omdat de gemeente Amsterdam met aanzienlijke claims van erfpachters uit hoofde van onverschuldigd betaalde prijsverhogingen (indexcanon) kan worden geconfronteerd. De gemeente Amsterdam is tegen de beslissing van het Gerechtshof in cassatie gegaan bij de Hoge Raad. Het College van Burgemeester & Wethouders meent dat er ruimschoots gronden aanwezig zijn voor een voldoende kansrijk cassatieberoep omdat toetsing aan de Europese Richtlijn 93/13/EEG ten onrechte dan wel op onjuiste wijze heeft plaatsgevonden. Het instellen van het cassatieberoep heeft schorsende werking, de vorderingen uit hoofde van onverschuldigde betalingen kunnen dus nog niet worden ingevorderd.

Jetske Heikens
heikens@slangen-advocaten.nl
10 maart 2015

_______

1 Gerechtshof Amsterdam d.d. 23 september 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3903
2 Bron: Concept Startdocument Eeuwigdurende erfpacht d.d. 18 november 2014 van de gemeente Amsterdam
3 Persbericht van SEBA (Stichting Erfpachters Belang Amsterdam) d.d. 8 december 2014
4 Publicatie van de schriftelijke vragen van en antwoorden aan de Gemeenteraad van de Gemeente Amsterdam in het Gemeenteblad d.d. 5 december 2014, nummer 1171

Overig nieuws

Meer nieuws
2011 Slangen Advocaten