Nieuws.

Huurprijzenwetgeving strijdig met Europese grondrechten?

Onlangs heeft de rechtbank Den Haag op 4 december 2013 uitspraak gedaan over de vraag of de Nederlandse huurprijzenwetgeving die op de verhuur van woonruimte van toepassing is inbreuk maakt op het bepaalde in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens waarin is opgenomen dat iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom. 

Uitgangspunt bij verhuur van een woning is dat een huurprijs geldt die verhuurder en huurder zijn overeengekomen (artikel 246 Boek 7 BW). Deze contractvrijheid wordt echter aanzienlijk beperkt door onder meer het systeem van huurprijsbescherming in de artikelen 247 tot en met 265 Boek 7 BW en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. In deze artikelen is een regeling opgenomen voor de bepaling van de huurprijs voor sociale huurwoningen waarbij een gereguleerde huurprijs geldt. Bij de verhuur van deze woningen wordt uitgegaan van een “redelijke huurprijs” en niet van een marktconforme huurprijs. De kwaliteit van de woning en de daarbij behorende huurprijs wordt vastgesteld aan de hand van een puntenstelsel. Indien de huurprijs boven een bepaalde grens komt (“de liberalisatiegrens”) dan heeft de verhuurder meer vrijheid de huurprijs zelf te bepalen. Het puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale huurverhoging gelden namelijk niet voor deze zogenaamde geliberaliseerde huurwoningen (“vrije sector woningen”).

Een aantal particuliere verhuurders is het niet met deze regelgeving eens en heeft zich verenigd en is een procedure tegen de Staat aangevangen. In deze procedure is gevorderd dat de Nederlandse huurwet- en regelgeving onverbindend wordt verklaard omdat deze regelgeving een ongerechtvaardigde aantasting van het eigendomsrecht oplevert en daarom in strijd is met artikel 1 Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Huiseigenaren hebben recht op een vrije markthuur, althans recht op een redelijk rendement met inbegrip van een redelijke winst. De Staat heeft aangevoerd dat de betreffende regelgeving inderdaad een inmenging in het eigendomsrecht is, maar deze inmenging legitiem is omdat het doel van het Nederlandse huurstelsel is het betaalbaar houden van de huren voor sociaal zwakkeren, het bieden van tegenwicht aan de machtspositie van verhuurder en het waarborgen dat de huurprijzen een afspiegeling vormen van de kwaliteit van de woningen en niet tot onredelijke hoogte kunnen stijgen (met name in gebieden van schaarste).

De rechtbank heeft vervolgens in zijn vonnis van 4 december 2013 als volgt overwogen. Nederland is gebonden aan de normen van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. De rechter mag wetten in formele zin buiten toepassing verklaren indien en voorzover deze onmiskenbaar onverbindend zijn wegens strijd met een verdragsbepaling of met het gemeenschapsrecht. Aan de andere kant is de huurprijzenwetgeving vastgesteld door de Nederlandse wetgever en de rechter moet ervoor waken dat zij “op de stoel van de wetgever gaat zitten”. De wetgever heeft een ruime beoordelingsbevoegdheid om het eigendomsrecht te beperken en volgens de rechtbank heeft de Nederlandse wetgever de grenzen van die bevoegdheid niet overschreden. De door de Staat genoemde doeleinden liggen bij uitstek binnen het politieke domein van de wetgever en lenen zich in dit opzicht niet voor een inhoudelijke beoordeling door de rechter. De rechtbank heeft voorts overwogen dat er sprake is van een “fair balance” tussen de algemene belangen en de bescherming van eigendom. Indien verhuurders geen redelijke winst kunnen verkrijgen, betekent dit niet dat daarom reeds sprake is van schending van het in artikel 1 Eerste Protocol neergelegde eigendomsrecht. Beslissend is steeds of er een redelijke balans bestaat tussen enerzijds de belangen van de eigenaar van de woning, waaronder begrepen het belang om rendement te genereren, en anderzijds het algemeen belang waaronder de belangen van huurders. Er is in Nederland geen algemene regel op basis waarvan huiseigenaren recht hebben op een redelijke winst en/of door de overheid worden aangewezen om (tegen hun wil) hun woning te verhuren. Het is voor de verhuurder daarom steeds voorzienbaar dat hij zich aan die dwingendrechtelijke regels van het huurprijzenrecht onderwerpt als hij zijn eigendom als sociale huurwoning aanbiedt. Bovendien staan, aldus de rechtbank, aan individuele verhuurders van sociale woningen effectieve rechtsmiddelen ter beschikking om voor de Nederlandse (kanton)rechter te betogen dat in hun specifieke situatie sprake is van een schending van hun eigendomsrecht. De desbetreffende particuliere verhuurder kan immers een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst bij de kantonrechter indienen, dan wel verhoging van de huurprijs vragen. Daarnaast kan in uitzonderlijke gevallen  met een beroep op  artikel 6:248 BW (redelijkheid en billijkheid) en artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) een uitzondering worden gemaakt op de dwingende regels van het huur(prijzen)recht.

De rechtbank van Den Haag is in zijn vonnis van 4 december 2013 dus van oordeel dat het samenstel van Nederlandse huurwet- en huurregelgeving niet als onrechtmatig kan worden aangemerkt tegenover particuliere verhuurders van sociale huurwoningen. De verhuurders beraden zich of zij hoger beroep instellen tegen dit vonnis en/of een klacht bij de Europese Commissie instellen tegen de gestelde inbreuken op hun eigendomsrechten. Niet is uitgesloten dat in individuele gevallen op grond van concrete feiten en omstandigheden van het geval toepasselijkheid van de huurprijzenwetgeving leidt tot een resultaat dat in strijd is met het eigendomsrecht zoals vastgelegd in artikel 1 van het Eerste Protocol, een (kanton)rechter zal overigens niet snel tot dit oordeel komen. Klachten van individuele (Nederlandse) verhuurders bij het Europese Hof van de Rechten van de Mens tegen de inmenging in hun eigendomsrecht zijn overigens niet-ontvankelijk verklaard op 2 juli 2013.

Jetske Heikens
heikens@slangen-advocaten.nl
7 januari 2014

Overig nieuws

Meer nieuws
2011 Slangen Advocaten